Інформаційна довідка щодо застосування норм Закону України № 157-ІХ від 03 жовтня 2019 року щодо новацій оренди комунального майна

 

 

27 грудня 2019 року набув чинності та введений в дію з 1 лютого 2020 року Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03 жовтня 2019 року,який встановлює принципово новий порядок передачі державного та комунального майна в оренду. Згодом було прийнято Постанову Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна». 

Відтепер передача в оренду державного та комунального майна здійснюватиметься шляхом продажу права оренди на майно державної та комунальної власності на електронному аукціоні в електронній торговій системі, що включає центральну базу даних та електронні майданчики. 

Варто звернути увагу на такі змінив законодавстві:

 

Інформативно: Закон набрав чинності з 27.12.2019 р. та був введений в дію з 1 лютого 2020 року, крім положень в частині роботи ЕТС, які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, здійснюються на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

 

 

Ч. 2. Ст. 2 Закону, визначає, що передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.

 

Основні положення щодо процедур та етапів прийняття

рішень про передачу майна в оренду

 

 

  • Положення, стосовно договорів оренди, укладені до набрання чинності Законом. 

 

Договори оренди, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п’ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року

 

Інформативно. Договори оренди, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність. Але потрібно враховувати, що при певних умовах, якщо в період після 1 лютого і до 1 липня 2020 припиняється термін дії такого договору,то його можна продовжити ще на умовах законодавства, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом.

 

  • Передача в оренду майна замість чинної процедури проведення конкурсу буде здійснюватися шляхом продажу права оренди на майно на електронному аукціоні у електронній торговій системі. 

 

Етапність передачі в оренду майна передбачає:

 

  • прийняття рішення органом місцевого самоврядування щодо наміру передачі майна в оренду;
  • внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи (далі — ЕТС);
  • прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків (передбачається утворення двох Переліків — «Перелік першого типу» — перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні або «Перелік другого типу» — перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону;
  • опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
  • розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
  • проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

 

Інформативно:Інформація про вакантне майно не буде публікуватися в ЗМІ чи інших джерелах оголошення про оренду майна. Тепер вся інформація про це буде в одній системі - Prozorro.Продажі. Вона є доступна та вільна у користуванні. Покупцю потрібно буде тільки зареєструватися у системі через електронний майданчик.  І через пошук віднайти потрібні об’єкти.

 

  • Визначено випадки отримання майна поза аукціоном

 

Аукціон не завжди є обов’язковим. Новий Закон передбачає існування Переліків двох типів. Перелік першого типу (п. 13 ч.1 ст. 1 Закону) включає об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні, а Перелік другого типу (п. 14 ч.1 ст. 1 Закону) – об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.

Законом передбачено дві категорії осіб, які можуть орендувати державне та комунальне майно без аукціону в залежності від перебування об’єктів в Переліку першого типу.

Так, право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону та незалежно від перебування його в одному із вказаних Переліків мають:

  • органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;
  • релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній;
  • Пенсійний фонд України та його органи;
  • дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій.

Інша категорія є вужчою та стосується тільки можливості орендувати без аукціону лише те майно, що не міститься в Переліку першого типу. У цьому разі йдеться про:

  • музеї, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності,
  • громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів,
  • державні видавництва і підприємства книгорозповсюдження, вітчизняні видавництва та підприємства книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру)
  • народних депутатів України і депутатів місцевих рад для розміщення громадської приймальні, інших суб’єктів, перелік яких міститься в ч.2 ст.15 нового Закону.

Інформативно: Проте підприємствам, установам і організаціям, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, заборонено укладати договори суборенди щодо цього майна. Та хоча у зазначених випадках оренди аукціон не проводиться, передача в оренду майна усе одно здійснюється виключно в ЕТС.

  • Оновлено засади оренди комунального майна:

 

  • Законом доповнено основні принципи передачі майна в оренду, зокрема, передбачені такі, як принцип рівності та змагальності, а також забезпечення конкурентних умов оренди
  • Стаття 3 нового Закону містить перелік майна, яке може бути об’єктами оренди, та перелік майна, яке такими об’єктами бути не може принципово.

 

Інформативно. Але при цьому зазначається, що нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно зі складу єдиного майнового комплексу, забороненого до оренди, може бути об’єктом оренди, якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу.

  • Новий Закон розширює коло суб’єктів орендних відносин.

Інформативно: У порівнянні з попереднім Законом з’явилися такі суб’єкти як балансоутримувач, уповноважений орган управління, представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу. Їх роль є досить важливою, оскільки від них також залежить, чи буде укладено договір оренди.

  • Законом встановлені також обмеження щодо набуття статусу орендаря. Так, орендарями державного та комунального майна серед інших не можуть бути:
  • фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закон України від 14.08.2014 р. № 1644-VII «Про санкції»., а також пов’язані з ними особи;
  • юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита;
  • фізичні та юридичні особи, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам.
  • фізичні та юридичні особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;
  • працівники орендодавця — щодо майна, яке надається в оренду такими орендодавцями;
  • працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів — щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів.
  • Змінено порядок визначення орендної плати

Стартова орендна плата на аукціонах розраховуватиметься не від оцінки майна, а від його балансової вартості станом на останнє число місяця, який передує даті визначення цієї орендної плати. Переоцінка потенційного об’єкта оренди здійснюється у разі відсутності балансової вартості, якщо залишкова балансова вартість об’єкта дорівнює нулю або якщо залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше 10% від його первісної балансової вартості.

У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна.

Інформативно. Забороняєтьсявимагати від потенційних орендарів здійснювати власним коштом ринкову оцінку майна, яке планується до передачі в оренду. Ринкову вартість майна визначить баланс попиту на це майно з боку потенційних орендарів.

 

  • Визначено строк дії та зміст договору оренди майна. 

 

Договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується:

  • Кабінетом Міністрів України — щодо майна державної власності;
  • представницькими органами місцевого самоврядування — щодо майна комунальної власності.
  • Інформативно: Новий Закон на відміну від попереднього не містить переліку істотних умов договору оренди, проте він містить посилання на примірний договір, який затверджується КМУ щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування – щодо майна комунальної власності. При цьому якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.
  • Орендар, що уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням, крім випадків і з урахуванням обмежень, передбачених Порядком передачі майна в оренду.
  • Договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п’ять років. Продовження договору оренди за загальним правилом також відбувається через аукціон

 

Публікацію підготовлено за матеріалами опрацювання Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ  від 03 жовтня 2019 року радниками регіональних офісів Програми «U-LEAD з Європою».